31일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 들어 지난달까지 수도권에서 이뤄진 오피스텔 임대차 거래 10만8841건 오피사이트중 52.2%인 5만6786건이 월세 거래로 나타났다.
지역별로는 서울의 월세 비중이 54.1%로 가장 컸다. 전체 오피스텔 임대차 거래 5만10건 중 2만7031건이 월세 거래였다. 경기와 인천의 월세 비중은 각각 53.2%, 41.9%로 집계됐다.
수도권 오피스텔의 월세 거래 비중은 재작년 45.8%(11만6030건 중 5만3099건)였는데, 작년 48.7%(13만795건 중 6만3685건)로 높아지더니 올해 처음으로 50%를 넘어섰다.
부동산R114는 금리 인상에 따른 전세 대출이자 부담이 커진 상황에서 월세 전환의 기준이 되는 전세 보증금이 오르면서 월세 거래 증가시켰다고 평가했다.
수도권에서 거래된 오피스텔의 ㎡당 전세 보증금은 2020년 506만원, 2021년 554만원, 2022년 584만원으로 꾸준히 올랐다. 2022년 ㎡당 전세 보증금을 지역별로 살펴보면, 서울(779만원)이 인천(370만원)에 비해 2배 이상 높았다.
월세 수요가 늘면서 월세 가격도 오르고 있다. 올해 9월 기준 서울 오피스텔의 평균 월세 가격은 79만1000원으로 나타났다. 재작년 77만8000원, 작년 78만1000원 등으로 월세 가격은 꾸준히 오르고 있다.
부동산R114 관계자는 “월세가격 상승과 더불어 수도권 오피스텔 월세 시장에서 보증금이 1년치 월세가격 이하인 ‘순수월세’의 비중이 높아지고 있다”면서 “오피스텔의 주 임차 수요인 젊은 1-2인 가구의 주거비 부담이 커질 것”이라고 했다.
A 씨는 서울 소재 본인 아파트 1채를오피사이트모음 2020년 11억 원에 양도했다. 이 아파트가 일시적 2주택 비과세 요건에 해당한다고 판단한 A 씨는 9억 원을 초과하는 부분만 양도소득세를 신고했다. 지난해 12월 8일부터는 1주택 비과세 기준금액이 12억 원으로 상향됐지만, 당시만 해도 9억 원이 기준이었다. 9억 원을 넘는 양도 금액에 과세를 하더라도 3년 이상 보유하면서 2년 이상 거주했다면 기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제도 받을 수 있었다.
문제는 A 씨가 2020년 아파트를 양도하던 시점에 본인 소유의 오피스텔 5채를 소유하고 있었다는 사실이다. A 씨는 해당 오피스텔 중 3채는 공실이고 1채는 법인에 임대, 나머지는 임차인 자녀의 수험용으로 임대를 줬다며 ‘업무 용도’라고 주장했다. 주택 수에 포함되지 않는다는 취지다. 그러나 과세 관청은 물론이고 법원도 이를 인정하지 않았다.
소득세법에서 ‘주택’이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있고, 그 건물이 일시적으로 주택이 아닌 용도로 사용되고 있어도 언제든지 주택으로 다시 사용할 수 있는 경우 이를 주택으로 여긴다.
A 씨의 사건에서 과세 관청과 법원은 납세자가 제출한 증거와 주장만으로는 해당 오피스텔이 업무용으로 사용되었다고 볼 수 없고, 소득세법상 주택이 아니라고 볼 수 없다고 판단했다. 해당 오피스텔에 인덕션, 전자레인지, 냉장고, 싱크대가 설치돼 있고 세탁기와 샤워 시설 겸 화장실이 있어 주거용에 적합한 상태였기 때문이다. 무엇보다 임차인들이 해당 오피스텔을 사업장 소재지로 등록한 사실도 없었다.
A 씨가 오피스텔을 임대하면서 임차인이 주거용으로 사용할 것이라는 사실을 몰랐다고 해도 해당 오피스텔의 주택 여부를 판단하는 데는 영향이 없다. A 씨는 양도세 비과세가 부인돼 양도세를 내게 됐고, 양도세 과소 신고에 대한 가산세까지 부과됐다.
1984년 오피스텔의 첫 등장 이후 초기에는 이를 주택으로 볼 것인지 혹은 업무시설로 볼 것인지를 두고 과세 관청과 납세자 간 다툼이나 혼동이 잦았다. 하지만 지금은 다르다. ‘주택으로서 사용되어 온 오피스텔’이라면 과세 관청은 항상 이를 주택으로 판단해왔다. 주거시설로 사용되어 온 오피스텔은 주택으로 여겨야 한다는 것을 대다수의 납세자가 이미 인지하고 있다는 뜻이다.
A 씨의 경우 본인 스스로는 억울하다고 느낄 수 있다. 그러나 1주택 비과세 자격이 있다고 입증하는 책임은 이를 주장하는 납세자가 진다. 애초에 이를 충분히 알고 있었다면 선택을 달리할 수도 있었을 것이다. 예를 들어 오피스텔을 먼저 처분하고, 그 후 남은 주택을 양도해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또 오피스텔의 빠른 처분이 어렵다면 오피스텔의 취득 시기에 따라 이를 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대주택으로 등록하고 일정 기간 동안 계속 임대하는 조건으로 본인의 거주 주택을 먼저 양도할 수도 있었을 것이다.
세금으로부터 본인의 재산을 지키는 야짤것은 전적으로 본인에게 달렸다. 세금을 줄이는 데는 남들은 모르는 숨겨진 비법이 있는 것이 아니다. 누구나 다 알고 있거나 조금만 공부를 해도 알 수 있는 사항들을 놓치지 않고 살펴보는 것이 가장 단순하면서도 가장 중요한 방법이다.
하남시는 지난 10월 미사 권역에 이어 지난 18일 원도심 권역에서 2회차 이동시장실을 운영했다고 21일 밝혔다.
이동시장실은 유동인구가 많은 장소에 임시 집무실을 꾸려 현장에서 시민들의 민원사항을 청취하고 해결방안을 마련하는 제도이다.
이현재 시장은 이날 신장전통시장 옆 하이렉스 오피스텔 앞 광장에 몽골텐트로 임시집무실을 설치하고, 예정된 시간(2시간)을 훌쩍 넘겨 민원 상담을 진행했다. 이동시장실에는 자치행정국장, 미래도시사업단장, 일자리경제과장 등이 배석해 이 시장과 함께 상담을 도왔다.
이날 시민들은 ▶신장로 금연거리 지정 요청 ▶도로 전선 지중화 ▶ 전통시장 활성화 ▶도시재생 뉴딜사업 등 총 25건의 민원사항과 의견을 제기했다.
시는 이동시장실을 통해 제기된 민원 중 현장에서 해결 가능한 민원은 상담일지 기록 후 종결 처리하고, 세부 논의가 필요한 민원은 담당부서의 내부 검토를 거쳐 민원인에게 개별적으로 답변을 전달하게 된다.
16일 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 서울부동산정보광장 자료를 분석한 결과, 이달 15일 기준 올해 1∼9월 서울 오피스텔 전·월세 거래량은 5만723건(전세 2만3천169건, 월세 2만7천554건)으로 전년 동기(4만5천73건) 대비 12.5% 늘었다.
이는 서울부동산정보광장이 관련 통계를 작성하기 시작한 2011년 이래 가장 많은 거래량이다.
특히 월세 거래량은 큰 폭 늘어났다. 지난해 1∼9월 서울 오피스텔 월세 거래는 2만2천575건이었지만, 올해 같은 기간에는 2만7천554건으로 22.1% 증가했다.
같은 기간 전세는 2만2천498건에서 2만3천169건으로 3.0% 늘었다.
서울 25개 구 가운데 오피스텔 월세 오피모음거래량이 가장 많은 곳은 강서구였다.
올해 1∼9월 강서구 오피스텔 월세 거래량은 4천309건이었고, 송파구(2천484건), 마포구(2천419건), 영등포구(2천158건), 강남구(1천509건) 등 순이었다.
오피스텔 월세 거래량이 가장 낮은 자치구는 성북구(153건)였다.
월세도 높아지고 있다.
강서구 마곡동에 위치한 '마곡역 센트럴 푸르지오 시티' 전용면적 23.87㎡는 지난 2021년 9월 14일 보증금 1천만원, 월세 64만원(9층)에 계약이 이뤄졌지만, 올해 9월 14일에는 보증금 1천만원, 월세 85만원(14층)에 거래가 이뤄져 1년간 월세가 21만원(32.8%) 상승했다.
송파구 문정동 '송파 아이파크' 오피스텔도 전용면적 49.93㎡가 지난해 9월 30일 보증금 2억원, 월세 71만원(11층)에 계약이 됐지만, 올해 9월 2일에는 보증금 2억원, 월세 105만원(5층)에 거래돼 월세가 34만원(47.9%) 상승한 것으로 조사됐다.
오피스텔 월세 100만원 이상 거래량도 역대 최고치를 기록했다.
국세청은 18일, 2023.1.1.부터 시행하는 ｢2023년 오피스텔 및 상업용 건물에 대한 기준시가｣를 고시하기 전에 11.18.(금)부터 12.8.(목)까지 기준시가(안)을 공개하여 가격 열람한 소유자와 이해관계인의 의견을 듣고, 해당 의견 검토 후 평가심의위원회 심의를 거쳐 12.30.(금) 최종 고시할 예정이라고 밝혔다.
이번 고시 대상은 <전국 오피스텔> 및 <수도권(서울·인천·경기), 5대 광역시(대전·광주·대구·부산·울산), 세종특별자치시에 소재하는 일정 규모(3,000㎡ 또는 100호) 이상의 구분 소유된 상업용 건물>이며. 오피스텔 고시 대상 지역은 기존 수도권, 5대 광역시, 세종특별자치시에서 전국으로 확대되었다.
오피스텔은 1980년대 사무공간에서 숙식도 하는 새로운 생활양식이 등장하면서 생겨났습니다.
애초에 업무용으로 만들어졌지만 주택공급을 위해 주거용으로도 사용할 수 있도록 규제가 완화되기 시작했고요. 덩달아 용도구분도 업무용이나 주거용 두가지로 나뉘었습니다.
그런데 오피스텔을 주거용으로 쓰는 경우 '주택'으로 구분되고, 이에 따른 세금문제가 적잖이 발생합니다.
우리나라에서는 주택을 많이 보유하는 경우 세금이 무겁게 매겨지는데요. 오피스텔을 주거용으로 사용하면 세법상 보유주택수에 포함되고, 그에 따라 각종 세금을 더 무겁게 부담하게 되거든요. 구체적으로 어떤 변화가 생기는지 정리해 봤습니다. ▶도움말 : 김성범 세무사(세무법인메가넷 파트너/ 부동산 세무 전문)
오피스텔은 그 자체로는 10채를 취득하든 100채를 취득하든 용도 구분과 무관하게 취득할 때 4%(지방교육세 0.4%+농어촌특별세 0.2% 포함 4.6%)를 취득세로 내면 되는데요.
오피스텔을 주거용으로 쓰면서 다른 일반주택을 더 취득하는 경우에는 이미 보유하고 있는 오피스텔이 주택수에 추가되면서 다주택자로 취득세를 내야 합니다.
예를 들어 경기도에 주거용 오피스텔을 보유하면서 서울에 아파트를 새로 취득하는 경우에는 조정대상지역 내 2주택 취득이 되어 1~3%의 기본세율이 아닌 8%의 중과세율이 적용됩니다.
만약, 주거용 오피스텔 1채와 일반주택 1채를 보유한 상태에서 조정대상지역에 추가로 취득하는 주택이라면 오피스텔을 포함해 3주택이 되어 중과세율인 12%로 취득세를 내야 하겠죠.
이렇게 오피스텔을 주택수에 포함한 것은 2020년 8월 12일부턴데요. 이에 따라 2020년 8월 12일 이후부터 취득한 오피스텔이 있다면 추가로 다른 주택을 취득할 때, 오피스텔의 주거용 여부와 취득세 중과세율을 신경써야 합니다.
또 하나 알아 둘 것은 오피스텔을 주거용으로 사용하더라도 주택수에 포함되는 시점은 주거용으로 사용한 후 처음으로 돌아오는 6월 1일(재산세 과세기준일)부터라는 겁니다.
주거용으로 보고 구청에서 주택으로 인정하고, 주택분 재산세가 고지될 수 있는 상황이 되어야만 주택으로 판단하기 시작하는 겁니다.
예를 들어 업무용으로 사용하던 오피스텔을 올해 11월 20일에 주거용으로 용도를 바꿔서 사용하게 된 경우, 당장 11월 20일부터 주택수에 포함되는 것은 아닙니다. 내년 6월 1일에 주택분 재산세 과세대상이 되는 순간부터 주택수에 포함되는 겁니다. 그래서 이 경우 내년 5월말까지는 추가로 다른 주택을 취득해도 오피스텔이 주택수에 포함되지는 않습니다.
또, 예외적으로 시가표준 1억원 이하의 오피스텔의 경우에는 주거용으로 사용하더라도 취득세 중과 주택수에는 포함하지 않는 규정도 있어요.